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Wo sich Kaufen lohnt und wo sich Mieten rechnet

(verpd) Die Immobilienkaufpreise hängen vielerorts die regionalen Mieten ab. Bundesweit reicht die Spanne mittlerweile von elf bis 72 Jahresmieten, die Interessenten für Wohneigentum auf den Tisch legen müssen, wie eine aktuelle Studie einer Bank verdeutlicht.

Der „Wohnatlas 2020“ ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe der Postbank, eine Marke der Deutschen Bank AG, die sich mit den ortsüblichen Mieten und Kaufpreisen von Wohnimmobilien befasst. Die Analyse, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene untersucht, wurde aktuell im Auftrag des Finanzinstituts von der Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut gGmbH (HWWI) für 401 kreisfreie Städte und Landkreise erstellt.

Ein Ergebnis der jüngst veröffentlichten Studie ist, dass in 158 von den 401 Regionen die Wohnungspreise noch vergleichsweise moderat ausfallen, in Großstädten steigen sie dagegen überdurchschnittlich. Als Messinstrument, um das Verhältnis von Mieten zu Kaufpreisen von Immobilien zu berechnen, dient den Autoren des Wohnatlas der sogenannte „Vervielfältiger“. Er zeigt, wie viele Jahresmieten im Schnitt der Kauf einer Eigentumswohnung in der gleichen Region oder Stadt kostet. In die Berechnungen flossen Preise und Mieten von 2019 ein.

Käufer zahlen zwischen elf und 72 Jahresmieten für Eigentum

Bei einem Vervielfältiger von unter 22,5 sprechen die Experten von einem moderaten Kaufpreisniveau gemessen an den örtlichen Mieten. „Wenn der Kaufpreis in diesem Bereich liegt, fahren Käufer oft günstiger als Mieter: Die niedrigen Zinsen ermöglichen dann monatliche Raten, die eine ortsübliche Miete nicht übersteigen. Zugleich betreiben Käufer Vermögensaufbau. Die eigenen vier Wände sind auch eine gute Altersvorsorge“, erklärt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft der Postbank.

Bundesweit reicht die Spanne von elf Jahresnettokaltmieten im Burgenlandkreis in Sachsen-Anhalt bis zu knapp 72 in Nordfriesland an der Nordsee, zu dem die begehrten Lagen auf den Inseln Sylt, Föhr und Amrum gehören.

Über die analysierten Kreise und kreisfreien Städte lag der Vervielfältiger 2019 im Schnitt laut Wohnatlas bei 24. Zum Vergleich: 2018 mussten Käufer „nur“ knapp 23 Jahresnettokaltmieten für die eigenen vier Wände auf den Tisch legen. Das Fazit: Die Kaufpreise steigen damit stärker als die Mieten.

Teure und günstige Regionen

Besonders viele Regionen mit einem Vervielfältiger von nur 11,0 bis 17,5 gibt es in Thüringen, Sachsen und Sachsen-Anhalt. Ebenfalls günstige Kreise und Landkreise, bei denen der Vervielfältiger zwischen 17,5 und 22,5 beträgt, findet man häufig in der Mitte und im Norden Deutschlands. Besonders viele Gebiete mit einem Vervielfältiger von 30 bis 72 befinden sich laut Wohnatlas dagegen in Bayern und an den Küstenregionen.

Einen hohen Vervielfältiger von 27,5 bis 72 weisen zudem einige Großstädte wie Kiel, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Berlin, Leipzig, Dresden, Frankfurt, Stuttgart und München auf. In Berlin und Hamburg werden für Käufer rund 36, in München sogar 37 Jahresnettokaltmieten fällig. Besonders steil geklettert sind im Verhältnis zu den Mieten die Immobilienpreise in Hamburg und Berlin: Im Vorjahr mussten Käufer im Schnitt noch knapp drei Jahresmieten weniger bezahlen.

Ob man in den deutschen Metropolen bereits von einer Immobilienblase sprechen kann, beantworten die Autoren des Wohnatlas in ihrer aktuellen Auswertung nicht.

24 deutsche Städte bieten moderate Kaufpreise

Differenziert sollten Interessenten das Angebot in den Städten ab 100.000 Einwohner betrachten, raten die Experten. Im Schnitt liegt der Vervielfältige hier bei knapp 25 Jahresmieten. Mehr als 30 Jahresmieten werden beispielsweise in Rostock, Potsdam, Regensburg und Lübeck für den Wohnungskauf fällig.

Günstige Immobilienpreise im Vergleich zu den regionalen Mieten finden Käufer zum Beispiel in folgenden Städten: Gelsenkirchen (Vervielfältiger 15,9), Salzgitter (16,7), Bremerhaven (17,5), Duisburg (18,1) oder Herne (18,3). „In insgesamt 24 Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern liegt der Vervielfältiger unterhalb von 22,5 und damit unter dem Wert, den Experten als Grenzwert für moderate Preise betrachten“, heißt es dazu im Wohnatlas.

Insgesamt verdeutlicht die Studie: Besonders teuer ist der Immobilienkauf an den Küsten und den Alpen; gute Angebote, die moderate Preise im Vergleich zu den ortsüblichen Mieten bieten, gibt es dagegen in der Mitte von Deutschland und in einigen mittelgroßen Städten im Norden und im Ruhrgebiet.

Immobilienkauf mithilfe einer Lebensversicherung

Die Experten glauben übrigens nicht, dass die Coronakrise in den nächsten Monaten „zu großen Verschiebungen im Verhältnis der Preise zueinander führen“ wird. Langfristig könnte es in wirtschaftlich besonders betroffenen und schwächeren Regionen zu Anpassungen kommen. Denn dieser Faktor könnte die Immobiliennachfrage schwächen.

Übrigens, eine Lebensversicherung kann für einen Hauskäufer doppelt nützlich sein. So kann sie zur Hausfinanzierung herangezogen werden. Viele Lebensversicherer bieten beispielsweise auf Basis einer Lebensversicherung auch ein Hausfinanzierungs-Darlehen mit einer Zinsbindung für eine Laufzeit von 10, 15, 20 oder sogar 30 Jahren an. Besonders lange Laufzeiten mit festgeschriebener Zinsbindung sind bei niedrigen Hypothekenzinsen, wie sie aktuell noch angeboten werden, auf lange Sicht ein Vorteil.

Eine Lebensversicherung zum Beispiel in Form einer Restschuldversicherung kann aber auch als Absicherung der Angehörigen dienen, falls der Kreditnehmer noch während der Laufzeit der Hausfinanzierung verstirbt. Beispielsweise lässt sich eine Risikolebens-Versicherung so gestalten, dass im Todesfall des Kreditnehmers auch nach der Tilgung des Restkredits noch genügend Geld für eine vernünftige Hinterbliebenen-Absicherung der Familie zur Verfügung steht.

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